Kupno nieruchomości wiąże się z podejmowaniem wielu poważnych decyzji. Jednym z elementów transakcji bywa umowa rezerwacyjna mieszkania z deweloperem, która może przynieść korzyści obu stronom, jednak niekiedy występują w niej też pewne haczyki. Czy i ewentualnie kiedy warto się na nią zdecydować? Na co uważać przy jej podpisywaniu? Co powinna zawierać? Poszukajmy odpowiedzi na te pytania.
Czym jest deweloperska umowa rezerwacyjna?
Jak można się domyślać na podstawie nazwy, jest to dokument, na którego podstawie deweloper zostaje zobowiązany do zapewnienia rezerwacji określonego mieszkania na rzecz klienta. Działa to też w drugą stronę, tzn. nabywca pozostaje zobligowany do wpłacenia wskazanej kwoty w zdefiniowanym terminie. Mówiąc prościej, umowa rezerwacyjna daje kupującemu wyłączność nabycia lokalu, a sprzedającemu gwarancję zbycia, co oznacza brak konieczności dalszego szukania klientów. Na co uważać przy jej podpisywaniu?
W treści tego rodzaju dokumentu określa się z reguły czas jego obowiązywania, wskazując, do kiedy transakcja powinna zostać zakończona. Warto zatem zwrócić uwagę na termin i upewnić się, czy jego dotrzymanie jest realne. Inne standardowe elementy, które powinna obejmować umowa rezerwacyjna deweloperska na mieszkanie, to:
- miejsce i czas zawarcia,
- dane adresowe nieruchomości,
- układ i specyfikacja pomieszczeń,
- czas wyłączenia lokalu ze sprzedaży, np. 30 albo 60 dni, w których trakcie sprzedawca jest zobowiązany do zaniechania publikacji ogłoszeń i składania ofert,
- powierzchnia użytkowa,
- wysokość opłaty związanej z rezerwacją.
Tekst właściwy dokumentu obejmuje zaś zobowiązanie sprzedawcy do sprzedaży danego lokalu na rzecz drugiej strony transakcji, która z kolei obliguje się do kupna mieszkania w zdefiniowanym terminie. Jego niedotrzymanie może się wiązać z przepadkiem opłaty, bądź innymi konsekwencjami, na co trzeba uważać. Umowa rezerwacyjna z deweloperem może zawierać jeszcze kilka innych istotnych zmiennych – jakich?
Na co uważać, zawierając deweloperską umowę rezerwacyjną?
Oto podstawowe aspekty, na które warto zwrócić uwagę, decydując się na to rozwiązanie.
Czas obowiązywania umowy
Jak już wspomnieliśmy, dokument jest zawierany na czas określony, po którego upływie zobowiązania sprzedawcy wygasają, a opłata wniesiona przez niedoszłego nabywcę przepada. Co ważne, przepisy mówią, że czas na wywiązanie się z umowy powinien być wystarczający do zakończenia przez kupującego wszystkich procedur związanych z pozyskaniem i uruchomieniem kredytu hipotecznego, o ile oczywiście jest on stosowany jako finansowanie.
Wysokość opłaty rezerwacyjnej
Wspomnieliśmy też, że rezerwacja mieszkania u dewelopera jest regulowana prawnie – w ustawie napisano, że maksymalna wysokość kaucji może wynosić 1% wartości nieruchomości wskazanej w prospekcie informacyjnym. Należy zaznaczyć, że sprzedawca musi przekazać całość opłaty na rachunek powierniczy, co zabezpiecza ją przed sprzeniewierzeniem. Po spełnieniu warunków umownych i sfinalizowaniu transakcji kwota zostaje spożytkowana na poczet ceny lokalu.
Treść zobowiązania
Dokładnie przeczytaj tekst dokumentu, który zamierzasz podpisać, aby upewnić się, że rzeczywiście wyraża on zobowiązanie sprzedawcy do wycofania interesującej Cię nieruchomości z rynku. Powinno być to jasno określone, tak aby w razie ewentualnych sporów dało się bez problemu udowodnić Twoje racje.
Forma pisemna
To czysta formalność, jednak zadając sobie pytanie, na co uważać przy podpisywaniu tego rodzaju dokumentów, warto pamiętać o wymogu pisemnego zawarcia. To jedyna dopuszczalna przepisami forma, która nadaje porozumieniu mocy prawnej.
Umowa rezerwacyjna z deweloperem – kiedy warto?
Reasumując, rekomendujemy jej zawarcie osobom, którym zależy na nabyciu konkretnej nieruchomości w niedalekiej przyszłości. Deweloperska umowa rezerwacyjna mieszkania znacznie zwiększa prawdopodobieństwo sfinalizowania transakcji poprzez zobowiązanie zbywcy do wycofania lokalu ze sprzedaży. To szczególnie korzystne rozwiązanie w przypadku kupców korzystających z finansowania kredytu, którym np. ze względu na dobrą lokalizację czy atrakcyjną cenę zależy na ściśle wskazanej nieruchomości.