Rynek nieruchomości w Polsce rozwija się dynamicznie, a kupujący coraz częściej pytają, jakie mają prawa po odbiorze mieszkania. Jednym z najważniejszych mechanizmów ochrony nabywcy jest rękojmia dewelopera. To ustawowa odpowiedzialność dewelopera za wady budynku lub lokalu.
Choć pojęcie to często pojawia się w umowach deweloperskich, wielu kupujących nie do końca wie, co obejmuje rękojmia, ile trwa i jak z niej skorzystać.
W tym artykule wyjaśniamy wszystko krok po kroku w prosty sposób.
Co to jest rękojmia dewelopera?
Rękojmia dewelopera to ustawowe zobowiązanie dewelopera do naprawienia wad nieruchomości, które ujawnią się po odbiorze mieszkania.
Zgodnie z art. 556 §1 Kodeksu cywilnego, sprzedający (w tym deweloper) odpowiada wobec kupującego, jeśli nieruchomość ma wadę fizyczną lub prawną, niezależnie od tego, czy wiedział o niej w chwili sprzedaży.
W praktyce oznacza to, że jeśli po odbiorze zauważysz np. pęknięcia ścian, przecieki, krzywe posadzki, nieszczelne okna lub problemy z instalacją, możesz zgłosić te wady deweloperowi w ramach rękojmi.
Rękojmia a gwarancja – czym się różnią?
Wielu kupujących myli rękojmię z gwarancją, tymczasem to dwa różne pojęcia:
-
Rękojmia – wynika bezpośrednio z przepisów prawa i obowiązuje każdego dewelopera. Nie można jej wyłączyć w umowie.
-
Gwarancja – to dobrowolne zobowiązanie dewelopera lub producenta, np. na określone elementy (okna, drzwi, windy). Może być krótsza lub dłuższa niż rękojmia.
W skrócie: rękojmia to Twój obowiązkowy przywilej wynikający z prawa, a gwarancja – dodatkowy bonus.
Co obejmuje rękojmia dewelopera?
Rękojmia obejmuje wady fizyczne i prawne nieruchomości, czyli:
-
błędy konstrukcyjne budynku (np. pękające ściany, osiadanie fundamentów),
-
wady instalacji elektrycznych, wodnych lub grzewczych,
-
usterki stolarki okiennej i drzwiowej,
-
nieszczelności dachu lub balkonów,
-
niedociągnięcia w wykończeniu (krzywe ściany, źle położone płytki),
-
wady prawne – np. sytuację, gdy deweloper nie miał prawa sprzedać nieruchomości.
Rękojmia nie obejmuje uszkodzeń powstałych po odbiorze z winy nabywcy, np. w wyniku nieprawidłowego użytkowania czy remontu.
Ile trwa rękojmia dewelopera?
Zgodnie z przepisami, rękojmia dewelopera trwa 5 lat od dnia przekazania nieruchomości nabywcy.
W tym okresie możesz zgłaszać wszystkie wady, które nie wynikają z normalnego zużycia.
W niektórych przypadkach obowiązuje krótszy okres rękojmi – np. 2 lata dla elementów ruchomych, które można łatwo wymienić (np. drzwi, okna, zawory).
💡 Warto wiedzieć:
Jeśli zgłosisz wadę przed upływem 5 lat, a deweloper nie usunie jej w terminie, okres odpowiedzialności ulega wydłużeniu aż do momentu zakończenia naprawy.
Kiedy deweloper nie odpowiada za wady?
Deweloper może być zwolniony z odpowiedzialności, jeśli:
-
wada powstała z winy nabywcy (np. w wyniku samodzielnych przeróbek lub remontu),
-
wada wynika z normalnego zużycia lub nieprawidłowego użytkowania,
-
uszkodzenia spowodowały osoby trzecie (np. ekipa wykończeniowa),
-
wada powstała wskutek siły wyższej – np. powodzi, pożaru, trzęsienia ziemi.
Jak zgłosić wadę w ramach rękojmi?
Jeśli po odbiorze zauważysz wadę, postępuj według poniższych kroków:
-
Zgłoś wadę pisemnie – najlepiej e-mailem lub listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Opisz dokładnie usterkę i wskaż swoje żądanie (np. naprawa, obniżenie ceny).
-
Dołącz zdjęcia lub protokół z odbioru, jeśli wada była już wcześniej zauważona.
-
Zachowaj terminy – roszczenie z tytułu rękojmi przedawnia się po roku od dnia zauważenia wady, ale nie wcześniej niż po upływie 5 lat od przekazania nieruchomości.
-
W razie sporu – możesz zlecić opinię rzeczoznawcy budowlanego lub skierować sprawę do sądu.
Co zrobić, gdy deweloper nie reaguje?
Jeśli deweloper nie odpowiada na zgłoszenie lub odmawia naprawy, masz prawo:
-
zlecić naprawę samodzielnie i zażądać zwrotu kosztów,
-
żądać obniżenia ceny nieruchomości,
-
a w skrajnych przypadkach – odstąpić od umowy.
Warto jednak zachować wszystkie dokumenty, korespondencję i zdjęcia usterek – mogą być kluczowe w ewentualnym postępowaniu.
Podsumowanie
Rękojmia dewelopera to jedno z najważniejszych praw kupującego mieszkanie. Dzięki niej masz pewność, że nawet po odbiorze nieruchomości możesz dochodzić swoich roszczeń w razie wad budynku czy lokalu.
Pamiętaj:
-
rękojmia trwa 5 lat,
-
zgłoszenie wady powinno być pisemne,
-
deweloper odpowiada za wady fizyczne i prawne,
-
rękojmia działa niezależnie od gwarancji.
Sprawdź ofertę: Nowe mieszkania Warszawa Białołęka | Nowe mieszkania Piaseczno | Nowe mieszkania Piastów