Rozwój rynku nieruchomości w Polsce stawia coraz większe wymagania zarówno przed deweloperami, jak i nabywcami. W świetle dynamicznego rozwoju sektora budowlanego, istotne staje się zagadnienie rękojmi dewelopera., podczas gdy dla wielu kupujących nie jest to zagadnienie jasne. Co obejmuje rękojmia dewelopera, a czego nie? Artykuł ten ma na celu przybliżenie czytelnikowi zasad i zakresu odpowiedzialności dewelopera w polskim prawie, zarówno z punktu widzenia ustawodawstwa, jak i orzecznictwa sądowego.
Rękojmia dewelopera: co to jest?
Rękojmia dewelopera to instytucja prawna, która określa odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości, które ujawnią się po przekazaniu nieruchomości nabywcy. Zgodnie z art. 556§1 Kodeksu cywilnego, deweloper odpowiada za wady fizyczne lub prawne nieruchomości, chyba że nabywca wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy.
Warto przy tej okazji sprecyzowac pojęcie nieruchomości. Zgodnie z definicją ustawową (art. 46 k.c.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub ich części, które na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W polskim prawie, rękojmia dewelopera nieruchomości jest uregulowana przede wszystkim w Kodeksie cywilnym oraz w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Poniżej znajdują się kluczowe elementy definiujące rękojmię dewelopera oraz jej odróżnienie od innych, podobnych instytucji prawnych, z którymi może być mylona.
Rękojmia dewelopera a gwarancja
Gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem dewelopera do naprawienia wad nieruchomości w określonym czasie, który może być krótszy lub dłuższy od okresu rękojmi. Jest to instrument dodatkowy, który może być oferowany przez dewelopera w celu zwiększenia atrakcyjności oferty.
Rękojmia dewelopera a rękojmia za wady fizyczne
Rękojmia dewelopera dotyczy wad, które ujawnią się po przekazaniu nieruchomości nabywcy, podczas gdy rękojmia za wady fizyczne obejmuje wady istniejące już w chwili zawarcia umowy, jednak ujawnione dopiero po pewnym czasie.
Zakres odpowiedzialności dewelopera
Zakres odpowiedzialności dewelopera obejmuje zarówno aspekty rzeczowe, jak i osobowe rękojmi. Pod względem rzeczowym, deweloper odpowiada za wszelkie wady fizyczne lub prawne nieruchomości, które ujawnią się po jej przekazaniu nabywcy. Dotyczy to zarówno wad konstrukcyjnych, jak i defektów dotyczących jakości wykończenia czy funkcjonowania instalacji. W zakresie osobowym, deweloper ponosi odpowiedzialność niezależnie od swojej świadomości wad w momencie zawarcia umowy. Oznacza to, że nawet jeśli deweloper nie znał istniejących wad, to i tak musi za nie odpowiadać, co stanowi istotny element ochrony interesów nabywcy.
Przykładowe sytuacje, w których deweloper może być odpowiedzialny za wady nieruchomości, obejmują m.in. wady konstrukcyjne budynków, takie jak pęknięcia ścian czy problemy z fundamentami. Ponadto, wady instalacji, np. wadliwej instalacji elektrycznej czy wodno-kanalizacyjnej, także podlegają zakresowi odpowiedzialności dewelopera. Kwestie jakości wykończenia, takie jak niedociągnięcia w wykończeniu wnętrz czy problemy z materiałami używanymi do budowy, również mogą być objęte rękojmią dewelopera. Te przykłady ilustrują różnorodność sytuacji, w których deweloper może być zobowiązany do naprawy wad nieruchomości w ramach rękojmi.
Granice odpowiedzialności dewelopera w przypadku wad nieruchomości mogą być określone przez przepisy prawa oraz umowę zawartą między deweloperem a nabywcą. Istnieją jednak pewne ogólne zasady, które wyznaczają granice odpowiedzialności. Na przykład, wady wynikające z normalnego zużycia lub eksploatacji nieruchomości mogą wykraczać poza zakres rękojmi. Podobnie, wady spowodowane działaniami osób trzecich po przekazaniu nieruchomości, bądź zaniedbania lub zmiany wprowadzone przez samego nabywcę, mogą również ograniczyć odpowiedzialność dewelopera.
Rękojmia dewelopera – ile trwa okres odpowiedzialności?
Okres odpowiedzialności dewelopera rozpoczyna się w momencie przekazania nieruchomości nabywcy. Jest to punkt wyjścia, od którego zaczyna biec czas, w którym nabywca ma prawo zgłaszać wszelkie ewentualne wady nieruchomości. Zgodnie z przepisami prawa polskiego, rękojmia dewelopera trwa zwykle przez okres pięciu lat od daty przekazania nieruchomości.
Pięcioletni okres rękojmi stosuje się – oprócz samej nieruchomości – do przedmiotów trwale z nią związanych, których demontaż jest niemożliwy bez uszkodzenia tych przedmiotów lub nieruchomości. Elementy łatwo wymienialne, jak skrzydła okienne i drzwiowe, nie spełniają tego warunku, dlatego dla nich stosuje się krótszy termin – dwuletni.
Jednak istnieją sytuacje, w których okres odpowiedzialności dewelopera może zostać przedłużony. Przede wszystkim, umowa między deweloperem a nabywcą może przewidywać wydłużenie okresu rękojmi. W takim przypadku, zgodnie z postanowieniami umowy, okres odpowiedzialności może być ustalony na dłuższy czas, na przykład wydłużony o dodatkowe trzy lub nawet pięć lat od daty przekazania nieruchomości. Jest to często stosowane rozwiązanie, które ma na celu zapewnić dodatkową ochronę dla nabywcy i zwiększyć jego pewność co do jakości nieruchomości na dłuższy okres po jej nabyciu.
Ponadto, istnieją również sytuacje, w których okres odpowiedzialności dewelopera może być przedłużony na mocy przepisów prawa. Na przykład, jeśli wady nieruchomości zostaną zgłoszone w trakcie trwania okresu rękojmi, a proces naprawy lub usuwania wad nie zostanie zakończony przed jego upływem, okres odpowiedzialności dewelopera może być przedłużony do momentu zakończenia naprawy.
Wyjątki od odpowiedzialności dewelopera
Kiedy deweloper nie ponosi odpowiedzialności za wady nieruchomości? Deweloper może być zwolniony z odpowiedzialności za wady nieruchomości w określonych sytuacjach, które wynikają z przepisów prawa oraz postanowień umownych.
Główne przypadki, w których deweloper jest zwolniony z odpowiedzialności:
- Jeśli wady nieruchomości powstały w wyniku działań osób trzecich po przekazaniu nieruchomości nabywcy, deweloper może być zwolniony z odpowiedzialności. Na przykład, jeśli zatrudniony przez nabywcę instalator dokonał nieautoryzowanych zmian lub uszkodzeń po przekazaniu nieruchomości, to deweloper nie będzie ponosił odpowiedzialności za takie wady.
- Deweloper również nie odpowiada za wady, które wynikają z normalnego zużycia lub eksploatacji nieruchomości. Nabywca nie może oczekiwać, że po pewnym czasie użytkowania nieruchomość będzie wolna od wszelkich śladów użytkowania czy naturalnego procesu starzenia się.
- W przypadku wystąpienia wad spowodowanych siłą wyższą, takich jak powódź, trzęsienie ziemi czy inne klęski żywiołowe, deweloper może być zwolniony z odpowiedzialności, o ile nie zostało to wykluczone umownie.
Istnieją też okoliczności, w których nabywca sam może stracić prawo do dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi.
- Jeśli nabywca nie zgłosi wad nieruchomości w określonym czasie od przekazania nieruchomości, może stracić prawo do dochodzenia roszczeń na podstawie rękojmi dewelopera. Termin zgłoszenia wad może być określony w umowie lub przepisach prawa.
- Jeśli nabywca swoim działaniem spowoduje pogorszenie stanu nieruchomości lub wad, które nie wynikały z początkowego stanu nieruchomości, może stracić prawo do dochodzenia roszczeń. Na przykład, jeśli nabywca podczas remontu spowoduje uszkodzenia, to deweloper nie będzie ponosił odpowiedzialności za te szkody.
Jak skorzystać z rękojmi dewelopera?
Kiedy nabywca stwierdzi wady nieruchomości po przekazaniu, zgodnie z polskim prawem, ma prawo korzystać z mechanizmów rękojmi dewelopera w celu naprawy tych wad lub otrzymania odpowiedniego odszkodowania. Procedury dochodzenia tych roszczeń są również regulowane przez polskie prawo i nie stoi nad nimi żaden regulamin dewelopera.
Kroki jakie warto podjąć w przypadku stwierdzenia wad/y nieruchomości:
- Zgłoszenie wady deweloperowi
Nabywca powinien w pierwszej kolejności poinformować dewelopera o stwierdzonej wadzie, zazwyczaj pisemnie, w wyznaczonym terminie. Zgłoszenie powinno zawierać opis wady oraz ewentualne żądania naprawy lub innego sposobu rozwiązania problemu. - Weryfikacja dokumentacji
Nabywca może dokonać weryfikacji dokumentacji związanej z zakupem nieruchomości, takiej jak umowa, specyfikacja techniczna czy protokoły odbioru. Może to pomóc w ustaleniu, czy wada jest objęta rękojmią dewelopera. - Uzyskanie opinii rzeczoznawcy
W przypadku sporów dotyczących wad, nabywca może zasięgnąć opinii rzeczoznawcy budowlanego, który może dokonać oceny wady i sporządzić niezbędne dokumenty potwierdzające stan nieruchomości.
Po zgłoszeniu deweloper ustala w jakiej formie i jakim terminie usunie wskazane wady. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jednocześnie, w tym samym terminie kupujący może zdecydować się na złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy lub żądanie obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. W przypadku braku porozumienia między stronami lub niezadowalającego rozwiązania problemu w drodze polubownej, nabywca może zdecydować się na wszczęcie postępowania sądowego.