Kupując mieszkanie od dewelopera, formalności i związane z nimi koszty mogą się nieco różnić w porównaniu do zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Oto szczegółowy przewodnik po najważniejszych opłatach, ich wysokościach, momentach, w których się je wnosi, oraz które z nich obciążają kupującego, a które sprzedającego.
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania
- Taksa notarialna:
- Moment wniesienia opłaty: Opłatę uiszcza się podczas podpisywania aktu notarialnego.
- Miejsce: Kancelaria notarialna.
- Koszt: Zależny od wartości nieruchomości i najczęściej ustalany z notariuszem.
- Kto płaci: Kupujący przy umowie przenoszącej własność. Koszt aktu dla umowy deweloperskiej jest ponoszony po równo przed Dewelopera i Kupującego.
- Koszty notarialne są nieodzowną częścią procesu zakupu nieruchomości i obejmują sporządzenie aktu notarialnego, który potwierdza przeniesienie własności. Notariusz odgrywa kluczową rolę, zapewniając zgodność transakcji z prawem.
- Koszty wypisów aktu notarialnego:
- Moment wniesienia opłaty: Przy odbiorze wypisów aktu.
- Miejsce: Kancelaria notarialna.
- Koszt: Około 5 – 6 zł za stronę, zazwyczaj potrzeba kilku wypisów (dla kupującego, banku), co może wynieść około 100-150 zł za wypis.
- Kto płaci: Kupujący.
- Wypisy aktu notarialnego są niezbędne do celów dokumentacyjnych, np. dla banku w przypadku kredytu hipotecznego. Notariusz przygotowuje i wydaje wypisy, które mają taką samą moc prawną jak oryginał aktu.
Podatki po zakupie mieszkania
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC):
- PCC dotyczy jedynie zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Zakup mieszkania od spółki deweloperskiej jest zwolniony z PCC.
- Moment wniesienia opłaty: Nie dotyczy mieszkań kupowanych od dewelopera (podatek PCC nie jest naliczany).
- Koszt od dewelopera: 0 zł.
- Koszt z rynku wtórnego: 2% wartości nieruchomości, czyli np. od 300 000 zł podatek PCC wyniesie 6 000 zł
- Kto płaci: Kupujący.
- VAT:
- Moment wniesienia opłaty: Wliczony w cenę nieruchomości przy zakupie od dewelopera.
- Miejsce: Uiszczany razem z zapłatą za nieruchomość.
- Koszt: 8% dla mieszkań do 150 m², wliczone w cenę.
- Kto płaci: Kupujący.
- VAT jest naliczany na rynku pierwotnym i jest już wliczony w cenę mieszkania. Oznacza to, że kupujący nie musi martwić się o dodatkowe koszty podatkowe, co upraszcza proces zakupu.
Opłaty sądowe
- Opłata za wpis do księgi wieczystej:
- Moment wniesienia opłaty: Może być uiszczona bezpośrednio u notariusza podczas podpisywania aktu notarialnego.
- Miejsce: Kancelaria notarialna lub sąd rejonowy, wydział ksiąg wieczystych.
- Koszt: 200 zł.
- Kto płaci: Kupujący.
- Opłata za wpis do księgi wieczystej jest konieczna, aby prawnie zarejestrować nowego właściciela nieruchomości. Proces ten zapewnia prawne uznanie własności i jest niezbędny dla bezpieczeństwa transakcji.
- Opłata za założenie księgi wieczystej:
- Moment wniesienia opłaty: Może być uiszczona bezpośrednio u notariusza podczas podpisywania aktu notarialnego.
- Miejsce: Kancelaria notarialna lub sąd rejonowy, wydział ksiąg wieczystych.
- Koszt: 100 zł – 60 zł.
- Kto płaci: Kupujący.
- Założenie księgi wieczystej jest niezbędne dla nowych nieruchomości, które nie posiadają jeszcze takiej dokumentacji. Jest to kluczowy krok dla rejestracji praw własności.
Opłata za wycenę nieruchomości
- Moment wniesienia opłaty: Przed wydaniem wyceny.
- Miejsce: U rzeczoznawcy majątkowego.
- Koszt: Około 300-1000 zł, zależnie od regionu i typu nieruchomości.
- Kto płaci: Kupujący.
- Wycena nieruchomości jest niezbędna dla banku przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Rzeczoznawca majątkowy ocenia wartość nieruchomości, co pozwala bankowi określić maksymalną kwotę kredytu.
Koszty związane z kredytem hipotecznym
Dotyczą wyłącznie przypadków, w których kupujący potrzebuje kredytu do zakupu mieszkania.
- Prowizja bankowa
Prowizja bankowa jest jednorazową opłatą za udzielenie kredytu hipotecznego. Jest to jedna z głównych opłat związanych z finansowaniem zakupu mieszkania i może być negocjowana.
- Moment wniesienia opłaty: Przy uruchomieniu kredytu.
- Miejsce: Bank.
- Koszt: Od 0% do 3% wartości kredytu, np. dla kredytu 300 000 zł wynosi od 0 zł do 9000 zł.
- Kto płaci: Kupujący.
- Ubezpieczenie pomostowe
Ubezpieczenie pomostowe zabezpiecza bank do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Jest to dodatkowy koszt, który zniknie po sfinalizowaniu wszystkich formalności.
- Moment wniesienia opłaty: Naliczane miesięcznie do momentu wpisu hipoteki.
- Miejsce: Bank.
- Koszt: Podwyższenie oprocentowania kredytu o około 1-2%, co przy kredycie 300 000 zł może wynosić około 250 zł miesięcznie.
- Kto płaci: Kupujący.
- Ubezpieczenie nieruchomości
Ubezpieczenie nieruchomości jest obowiązkowe przy kredycie hipotecznym. Chroni ono zarówno bank, jak i właściciela przed ewentualnymi stratami spowodowanymi zdarzeniami losowymi.
- Moment wniesienia opłaty: Przy uruchomieniu kredytu, odnawiane co roku.
- Miejsce: Ubezpieczyciel.
- Koszt: Około 300-500 zł rocznie.
- Kto płaci: Kupujący.
Opłaty za pośrednictwo
- Prowizja dla agencji nieruchomości
Nie jest to obligatoryjna opłata. Kupujący może samodzielnie dokonać zakupu mieszkania od dewelopera bez udziału pośrednika, co pozwoli mu uniknąć prowizji agencyjnej. Pośrednictwo agencji nieruchomości może znacznie ułatwić proces zakupu, zapewniając dostęp do ofert, negocjacje cenowe i pomoc prawną. Prowizja za te usługi jest jednak dodatkowym kosztem, który można uniknąć przy bezpośrednim zakupie od dewelopera.
- Moment wniesienia opłaty: Przy podpisaniu umowy sprzedaży.
- Miejsce: Agencja nieruchomości.
- Koszt: Od 2% do 3% wartości nieruchomości, np. dla mieszkania o wartości 300 000 zł wynosi 6000-9000 zł.
- Kto płaci: Kupujący i / lub Sprzedający
Inne opłaty administracyjne
- Opłata za wypis z rejestru gruntów
Wypis z rejestru gruntów nie jest obligatoryjny w przypadku zakupu mieszkania w bloku. Zazwyczaj do aktu notarialnego wystarczy wypis z rejestru lokali, który zawiera informacje o samym lokalu, jego powierzchni, położeniu w budynku i prawie własności. Wypis z rejestru gruntów może być jednak przydatny w niektórych sytuacjach
- Moment wniesienia opłaty: Przed wydaniem dokumentu.
- Miejsce: Urząd gminy.
- Koszt: Około 50-200 zł.
- Kto płaci: Sprzedający.
- Opłata za zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czynszowymi
Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czynszowymi jest wymagane, aby potwierdzić, że sprzedający nie ma żadnych zaległości. Jest to ważne, aby uniknąć przejęcia długów przez nowego właściciela.-
- Moment wniesienia opłaty: Przed wydaniem zaświadczenia.
- Miejsce: Administracja osiedla lub spółdzielnia mieszkaniowa.
- Koszt: Około 50-100 zł.
- Kto płaci: Sprzedający.
-
Koszty formalności po zakupie mieszkania od dewelopera
Koszty formalności związane z zakupem mieszkania mogą być znaczne i różnią się w zależności od wielu czynników, takich jak wartość nieruchomości, rynek (pierwotny czy wtórny) oraz specyficzne wymagania instytucji finansujących zakup. Dobrze jest wcześniej dokładnie zapoznać się z wszystkimi możliwymi opłatami, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek finansowych. Pomocnym źródłem informacji może być kalkulator kosztów zakupu mieszkania, dostępny na stronach internetowych banków i firm doradztwa finansowego.
Dodatkowe źródła:
- Portal rządowy gov.pl zawiera szczegółowe informacje na temat procedury zakupu mieszkania od dewelopera, w tym wzory umów i checklistę niezbędnych dokumentów.
- Strona Ministerstwa Rozwoju i Technologii prezentuje aktualne programy rządowe wspierające zakup mieszkań.